Dag 11 

Deze dag hebben  we het nogmaals over de grote opgaven van de woningbouw. Dichtbij ziet iedereen hoe het worstelen is met de woningmarkt…oplossingen kunnen groots en meeslepend zijn, maar wellicht ook klein?

Nieuwe woonwijken kosten jaren, moet misschien wel gebeuren, maar kunnen we ook niet veel kleine oplossingen toepassen? Dit zegt de rijksbouwmeester:

• Meer dan de helft van de Nederlandse huishoudens woont te ruim, stelt stadsgeograaf Cody Hochstenbach.
• Kleiner wonen speelt een belangrijke rol in het oplossen van het woningtekort.
• Om kleiner wonen te stimuleren, pleiten deskundigen onder meer voor afschaffen van de hypotheekrenteaftrek…

Mijn favoriete oplossingen zijn dus erfbebouwing of woningsplitsing.  We lopen er kort doorheen….

Erfbebouwing

Naar verwachting stopt de komende twaalf jaar een derde van de boerenbedrijven zonder opvolger.
Eén van hen is voormalig varkenshouder Twan Poels. Eerst dacht Poels nog aan een camping of een natuurgebied als nieuwe bestemming voor zijn erf. Maar volgend jaar komen er in plaats van stallen vijftien tiny houses achter zijn boerderij te staan.
Twan Poels stopte na dertig jaar met varkens houden. Zonder opvolging had het geen zin nog te voldoen aan alle nieuwe milieu-eisen. In plaats van stallen staan er volgend jaar vijftien tiny houses op zijn erf, waar bewoners energieneutraal gaan wonen.

Voormalig varkensboer Twan Poels heeft na dertig jaar als varkenshouder nu tiny houses in zijn achtertuin staan. ‘Ik zeg altijd: klein wonen betekent niet dat je geen stromend water mag hebben.’ Twan Poels loopt lachend over zijn erf. De voormalig varkensboer wijst voorbij de omheining, naar de zanderige heuvel waar twee paarden staan. ‘Hier komt er een, en daar en daar.’ Vijftien tiny houses komen er achter de boerderij van Poels, kleine woningen met riolering, elektriciteit en wifi. De nieuwe bewoners zijn idealistische types, zegt hij. ‘Maar dat zijn gewoon basisbehoeftes.’

In de verte rijden auto’s heen en weer op de N-weg naar de eerstvolgende dorpen: het Limburgse Venray en Noord-Brabantse Deurne. Op het erf rennen dertig paarden rond een meertje. Binnen in de oude boerderij heeft Poels onlangs een bar gebouwd. ‘Een ontmoetingsplek en kantine, en voor af en toe een feestje.’ De tiny houses zijn de nieuwste toevoeging. Naast de paarden en soms een dorpsfeest, moeten de woonhuisjes voldoende inkomsten opleveren nu hij is gestopt als varkensboer.

Een weekend eerder maakten de aanstaande bewoners, met naambuttons op de borst gespeld, kennis met elkaar. ‘Het zijn allemaal dezelfde soort mensen’, zegt Poels. ‘Buitenmensen die op hun veranda willen zitten en net iets anders tegen het leven aankijken, niet bezig met altijd maar meer en bijna allemaal vegetariërs.’

Niks op het terrein doet vermoeden dat hier dertig jaar lang varkens werden gehouden. Tweeduizend varkens hield Poels, in zeven stallen. Zonder personeel, want dat was niet nodig. ‘Ik was de kleinste boer van de streek. Ik vond het prima.’

Al vroeg werd duidelijk dat er voor hem geen opvolger klaarstond, en daarmee is Poels geen uitzondering. Opvolging is een schaars goed in de Nederlandse landbouw, waar slechts 40% van de boeren een opvolger heeft. Met name bij varkenshouders liggen de percentages laag, en mede daarom heeft een kwart van de Nederlandse varkenshouders zich aangemeld voor de nieuwste stoppersregelingen die de stikstofuitstoot moeten terugdringen. Naar verwachting stopt de komende twaalf jaar een derde van de boerenbedrijven zonder opvolger.

Emotie
Vlak voordat Poels stopte, kwam de een na de andere milieumaatregel op hem af. ‘Geur, uitstoot van stikstof, luchtwassers — dat werk. Als ik door wilde, moest ik veel milieu-investeringen doen. En waarvoor? Voor mezelf? Omdat ik zo graag varkens hou?’ Hij schudt zijn hoofd. ‘Nee. Vaak hangt er veel emotie aan stoppen, omdat er veel familiebedrijven zijn. Het is ook niet makkelijk, maar ik wilde wel wat anders.’

Als 20-jarige jongen had Poels al eens getwijfeld over de keuze het bedrijf van zijn vader over te nemen. Toch ging hij direct aan de slag na het atheneum. ‘Dan zat ik aan tafel te eten met mijn ouders en dacht ik: is dit het nou?’ Met uitgaan in de weekenden, verliefd worden en later met samenwonen, bracht hij de jaren daarop met plezier door. ‘De vrijheid in mijn werk heb ik leren waarderen. Ik kon mijn eigen tijd inrichten en altijd de kinderen naar school brengen. Dan stond ik ’s ochtends zo lang als ik wilde te kletsen met de huismoeders op het schoolplein.’

‘Het is een gemixt gezelschap’, zegt Poels over de bewoners van de tiny houses. ‘Het zijn pensionado’s die hun vermogen gaan opleven of jongere stellen die twee dagen minder willen werken.’ Foto: Tammy van Nerum voor het FD
Maar het eindstation zou varkens houden nooit worden. Dus meldde Poels zich aan voor de stoppersregeling van 2013. Hij mocht nog zeven jaar ‘uitboeren’. In plaats van een uitkoopsom, hoefde hij in de laatste jaren niets te investeren. ‘Een soort sterfhuisconstructie’, legt Poels uit. In die laatste jaren keek hij om zich heen. Wat te doen met 4,5 hectare land en een grote boerderij? Een trits aan ideeën volgde.

Pensionado’s
Tussen de huisjes door moet een voedselbos komen, naast de boerderij twee moestuinen en op het dak 102 zonnepanelen. Voor hem op tafel ligt een kleurig getekende kaart met alle plannen — en vooral veel groen. De kale huur voor een plekje bij Poels is €350 per maand, een stuk minder dan de aanstaande bewoners veelal betalen in omliggende dorpen. De meeste bewoners komen uit een straal van 15 km en nemen allemaal hun eigen tiny house mee. ‘Een basishuisje heb je al voor €50.000. Voor meer heb je een luxere.’

‘Mensen denken dat ik hier een commune ga beginnen, maar dat is niet waar. Het zijn mensen die net wat beter nadenken dan gemiddeld over hoe ze willen wonen’, zegt Poels. Zonder Funda of een advertentie, maar door horen zeggen kwamen de bewoners bij hem terecht. ‘Het is een gemixt gezelschap. Het zijn pensionado’s die hun vermogen gaan opleven, in plaats van in een huis te wonen waar ze nooit meer op de bovenste verdieping komen. Of jongere stellen die twee dagen minder willen werken.’

Volgend najaar kunnen alle bewoners er in trekken. Drie houten huisjes op wielen staan nu alvast te wachten op een plekje. Aan de muur in één van de optrekjes hangt een wereldkaart. Op de ‘kraskaart’ zijn alleen Costa Rica en Panama al een andere kleur. ‘Zij willen nog de hele wereld rondreizen. Daarom gaan ze goedkoper wonen.’

Landgoed of camping
Eerst dacht Poels nog aan een camping als nieuwe bestemming voor zijn erf. Maar het korte hoogseizoen zou niet genoeg opleveren. ‘En een tent in de regen is niks.’ Dus dacht hij verder: een natuurlandgoed. ‘Ik wilde er een mooi stukje natuur van maken.’ Om het financieel rond te rekenen, had hij 15 chaletjes voor vakantieverhuur in gedachte. ‘De gemeente vond het allemaal prachtig, behalve die chalets. Daar waren er al genoeg van en je weet hoe dat gaat met vakantieparken en de woningnood hier: binnen de kortste keren wonen er arbeidsmigranten, zeiden ze. Dus ik moest iets onderscheidends bedenken.’

Het verkrijgen van vergunningen voor de tiny houses op het terrein verliep niet altijd even soepel, merkte Poels. ‘Ik liep vast in de ambtenarij.’ Tiny houses, een concept waarbij het draait om met minder middelen toekomen en ‘ontspullen’, kende hij al langer. ‘Maar ik zag nog niet hoe ik er iets aan kon verdienen — niet veel, want dat hoeft niet, maar genoeg. Ik zou zelf het liefst ook tiny wonen. Gewoon een kwartiertje poetsen. Klaar. Peanuts. Eigenlijk woon ik veel te groot.’

Door de coronapandemie wist Poels het ineens zeker. ‘Het moet allemaal groter, het moet meer, het moet sneller. We zitten in een rat race van geld. Maar tijdens corona bleek dat we ook allemaal thuis kunnen werken, dat het eigenlijk een tandje minder kan. Dan functioneert alles ook nog.’

Ook om de tiny houses stonden de gemeente en provincie niet direct te springen. Ambtenaren die afspraken terugdraaiden, papieren problemen en een dwarsliggende gedeputeerde: Poels zag het allemaal voorbijkomen. ‘Dan staat er ergens dat tiny houses alleen op maximaal 80 meter van een dorp mogen. Wie dat ooit heeft opgeschreven weet ik niet, maar het staat op papier en dan is het een regel.’

Ambtenarentaal
Als boer is het lastig om met de gemeente en provincie te praten, merkte Poels. ‘Ik liep vast in de ambtenarij. Samen met een coach, aangesteld door de provincie, lukte het beter. Je moet iemand hebben die de taal spreekt.’ Met z’n tweeën naar afspraken komen was makkelijker dan alleen, viel hem op. ‘Als de ambtenaren zeiden dat het gewoonweg niet kon, dan wist zij wanneer dat niet klopte. Bij die andere gemeente kon het wel, wist zij dan.’

Het stuk land van Poels, op 300 meter afstand van het dorp Heide, is juist extra geschikt voor tiny houses, vindt hij. ‘Geen buur die tiny houses erger vindt dan een varkensstal, want een paar huisjes leveren veel minder overlast op.’ Uiteindelijk zag de gemeente dat ook in. En inmiddels is het project van Poels de pilot voor meer tiny houses in de gemeente Venray.

De huisjes zouden ook de woningnood gedeeltelijk het hoofd kunnen bieden, denkt het college van burgemeester en wethouders. Daarom wil de gemeente op vijf plekken proefdraaien met tiny houses. De plekken moeten onderling verschillen: in het buitengebied, aan de rand van dorpen en in dorpen. Na acht jaar kijkt de gemeente of de tijdelijke vergunningen kunnen worden omgezet naar definitieve.

Op bezoek bij een andere gestopte boer vertelt Poels weleens over zijn tiny houses. ‘Laatst nog, maar hij moest er niet aan denken, al die mensen op zijn terrein. Maar ook hij was blij te zijn gestopt. Hij zit nu doordeweeks op de heftruck en heeft voor het eerst de weekenden vrij. Dan ziet hij zijn kinderen en schoffelt zijn tuin. Heerlijk, zegt-ie. Ik zie alleen maar blije boeren als ze eenmaal zijn gestopt.’

Hier valt dus nog wel wat aan te doen….

mooi erf in het mooie Ansen, gemeente de Wolden…zo kan het ook! 

Woningsplitsing

Jarenlang gold in vooral grotere steden praktisch een verbod op het splitsen van huizen in meerdere kleinere woningen. Nu de nieuwbouw hapert, keren steeds meer gemeenten op hun schreden terug. Toch zijn er nog veel belemmeringen.

Het pand van vastgoedbedrijf 070 Vastgoed aan de Herderinnestraat in Den Haag wordt gesplitst in drie woningen. De trap op de tweede verdieping houdt net onder het dak abrupt op. Tot hier en niet verder. ‘We gaan nog een extra appartement op het bestaande dak plaatsen’, verklaart de Haagse projectontwikkelaar Martijn Lentze de spooktrap. Tussen het bouwmateriaal en klussende werklieden geeft Lentze deze herfstige namiddag een rondleiding door een grote bovenwoning aan de Herderinnestraat in het centrum van Den Haag. Miezerregen waait naar binnen door de opengebroken achtergevel. Met zijn bedrijf 070 Vastgoed splitst Lentze dit pand uit 1905 in twee appartementen van 80 vierkante meter. Per etage één zelfstandige woning met eigen huisnummer. Plus nog de ‘optopping’ op het dak.

De derde woning van het gesplitste pand komt op het dak; de trap staat er al. Al ruim twintig jaar koopt Lentze in Den Haag en omgeving woningen op, om ze vervolgens te splitsen en weer in de verkoop of verhuur te zetten. Het bestaande vastgoed in de Hofstad wordt volgens hem ‘best wel slecht gebruikt’. ‘Terwijl daarin een groot onbenut potentieel schuilt. Splitsen is het meest cyclische wat er is. Bouwen op vliegvelden en het water klinkt leuk, maar daar heeft de huidige generatie niks aan.’

Stokkende nieuwbouwproductie
Nederland heeft een nijpend woningtekort. Al jaren hameren politici, ontwikkelaars, bouwers en woningcorporaties erop dat er per jaar honderdduizend nieuwe woningen moeten bij komen. Maar door een waaier aan oorzaken – stikstof, netcongestie, bezwaarprocedures, financiële tekorten – stokt de nieuwbouwproductie.

In de verkiezingsprogramma’s voor de recente Tweede Kamerverkiezingen zetten veel politieke partijen daarom naast nieuwbouw ook in op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Optoppen, woningdelen, maar vooral ook splitsen zou kansen bieden om snel extra woonruimte toe te voegen. Bijkomend voordeel: er kan gebruik worden gemaakt van bestaande voorzieningen en infrastructuur, zoals toegangswegen, riolering en scholen.

‘Schreeuwende’ deelbelangen
Elisabeth Boersma, directeur van het Nationaal Renovatie Platform (NRP), stelt dat ‘nu het moment is’ om beter en creatiever met bestaande gebouwen om te gaan, bijvoorbeeld door grotere huizen om te bouwen in meerdere kleinere, zelfstandige woningen. ‘De ruimtelijke opgaven in ons land zijn groot. Wonen, voedselproductie, energietransitie en mobiliteit: ieder deelbelang schreeuwt om dezelfde ruimte. Als we nu alleen kiezen voor nieuwbouw, laten we echt een verantwoordelijkheid liggen.’

De Nederlander kan ook best wat kleiner gaan wonen, betoogt Marja Elsinga, hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft. Zij wijst erop dat de gemiddelde woonruimte per persoon in Nederland 53 m2 is, ruim boven het Europese gemiddelde van 43 m2. Tegelijkertijd neemt de gemiddelde omvang van een huishouden steeds verder af. Inmiddels bestaat ongeveer 40% van de huishoudens uit één persoon. ‘Maar twee derde van alle woningen zijn nog steeds eengezinswoningen’, zegt Elsinga. ‘Dat is niet langer houdbaar.’

De stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens komt voor een deel op het conto van de groeiende groep alleenstaande ouderen. Zij blijven vaak na het overlijden van hun partner alleen achter in grote eengezinswoningen. Om de woningvoorraad beter te benutten, moet je ouderen verleiden door te stromen naar speciale levensloopbestendige ouderenwoningen, meent Elsinga.

Maar de ambitie om jaarlijks tienduizenden van deze woningen te bouwen, wordt bij lange na niet gehaald. ‘Het splitsen van die grote woningen is dan een goed alternatief. Ouderen kunnen thuis blijven wonen, terwijl een deel van hun woning wordt afgesplitst voor andere woningzoekenden.’

Starter in het nauw
De afgelopen jaren verschenen er meerdere rapporten over de potentie van het ombouwen van relatief grote huizen in meerdere kleinere, zelfstandige woningen. Zo becijferde adviesbureau Stec Groep in 2023 dat splitsen tot en met 2030 zo’n 82.000 tot 164.000 woningen zou kunnen opleveren. Kennisinstituut Platform31 schatte eerder dit jaar dat alleen in de corporatiesector er de komende tien jaar 25.000 huizen gesplitst kunnen worden.

Projectontwikkelaar Martijn Lentze in het pand aan de Herderinnestraat .Toch zijn er nog flink wat barrières te slechten voordat splitsen op grotere schaal mogelijk is. CBS-cijfers laten zien dat er in de jaren 2020 tot en met 2023 gemiddeld 3117 woningen per jaar zijn toegevoegd door splitsing. Gemeenten, vooral de grotere steden, legden woningsplitsing de afgelopen jaren juist aan banden. Reden? De stormachtige opkomst van de particuliere belegger op de woningmarkt. Aangemoedigd door een lage rente kochten kleinere beleggers in rap tempo woningen op voor de particuliere verhuur.

‘Gemeenten waren bang dat de starter in het nauw zou komen’, zegt projectontwikkelaar Lentze. ‘Ook zou de verkamering van panden leiden tot meer overlast in wijken. Zo werd de wildgroei aan buy-to-let op één hoop gegooid met woningsplitsing. Maar het gaat toch echt om twee verschillende zaken. Bij splitsen voeg je kwalitatief goede woningen toe aan de voorraad.’

‘Issues’ met leefbaarheid
In Den Haag geldt sinds juli 2019 een splitsingsverbod. Dat Lentze de woning aan de Herderinnestraat wel mag ombouwen tot twee zelfstandige appartementen komt omdat het pand al verkamerd was. Inmiddels hebben tal van gemeenten, waaronder Den Haag, aangekondigd de regels rondom splitsing te versoepelen.

In de Hofstad is splitsing straks weer toegestaan als de nieuwe woningen een minimale oppervlakte hebben van 35 m² én de leefbaarheid in de betreffende wijk ‘goed’ of ‘uitstekend’ is. Die laatste eis betekent volgens Lentze dat in wijken als Laakkwartier en de Schilderswijk splitsen nog altijd niet mogelijk is. ‘Terwijl je juist door het toevoegen van duurzame, gerenoveerde woningen een ander type bewoner de wijk intrekt en er meer gemengde wijken ontstaan.’

Ook in andere grote steden is splitsen gekoppeld aan leefbaarheid. Zo moeten gesplitste woningen in Rotterdam een minimale oppervlakte hebben van 50 m². Op twee kwetsbare stadsdelen na: in Feijenoord en Charlois geldt nog de oude eis van 85 m².

Utrecht is eveneens van plan de regels voor woningsplitsing te versoepelen, maar gaat dit wel ‘wijkgericht aanvliegen’, zegt wethouder Dennis de Vries (PvdA). ‘In wijken als Ondiep en Rivierenwijk staan nu al relatief veel kleinere woningen dicht op elkaar. Als je de regels rond splitsen daar gaat versoepelen, krijg je echt issues met de leefbaarheid.’

Op basis van een ‘vlekkenkaart’ gaat Utrecht straks bepalen in welke wijken in de stad splitsen weer makkelijker wordt. ‘We kijken bijvoorbeeld naar hoeveel mensen er nu al in een wijk wonen en het aantal meldingen van overlast’, zegt De Vries. ‘Natuurlijk moeten we de bestaande voorraad beter benutten, maar er zitten wel grenzen aan de verdichting van de stad.’

Geuroverlast
Niet alleen in de Randstad is woningsplitsing terug op de agenda. Zo verruimde de gemeente Midden-Drenthe vorig jaar al de regels. In de plattelandsgemeente met dertig kernen staan vooral in het buitengebied veel grote woningen en voormalige boerderijen ‘waar echt ruimte in zit’, zegt wethouder Rieja Raven (GroenLinks-PvdA), zelf opgegroeid in een gesplitste boerderij. ‘Voor de leefbaarheid is het belangrijk dat jongeren in onze dorpen kunnen blijven wonen en ouderen kunnen doorstromen naar kleinere huizen. Dan is het logisch dat je naar je bestaande voorraad kijkt. Een gebiedsontwikkeling duurt zo’n tien jaar.’

In Midden-Drenthe mogen grote vrijstaande woningen in zowel het buitengebied als binnen de bebouwde kom gesplitst worden in meer dan twee kleinere woningen, zo lang de minimale oppervlakte van iedere woning maar 55 m2 bedraagt. ‘Omdat in onze gemeente veel agrarische bedrijven gevestigd zijn, moeten we wel rekening houden met de regels rondom veiligheid en geuroverlast’, zegt Raven. ‘En het parkeren moet natuurlijk goed geregeld zijn.’

Uittocht van particuliere beleggers
Juist die gemeentelijke parkeernormen zijn in vooral de grotere steden vaak ‘echt een bottleneck’ voor woningsplitsing, stelt Boersma van het NRP. Deze regels schrijven voor dat er voor iedere woning bijvoorbeeld 1, 1,3 of 1,7 parkeerplek moet zijn. ‘Het idee is dat er na splitsing altijd een auto bij komt’, zegt Boersma. ‘Dat is onterecht. Uit onderzoek blijkt dat het autobezit onder kleine huishoudens veel lager ligt.’

Boersma wijst erop dat gemeenten deze parkeernormen zelf kunnen aanpassen en het gebruik van deelauto’s en deelfietsen ‘veel sterker kunnen stimuleren’.

Een ander knelpunt is de uittocht van particuliere vastgoedbeleggers op de woningmarkt. Samen met woningcorporaties stortten zij zich juist vaak op woningsplitsing. Maar door onder andere de aangescherpte huurregulering, de verhoogde vermogensbelasting over vastgoed in box 3 en de hogere overdrachtsbelasting, blazen kleinere beleggers de aftocht.

‘Het is dramatisch’, zegt projectontwikkelaar Lentze. ‘Door alle regeltjes en toegenomen fiscale druk zijn projecten nu vaak verlieslatend. Splitsen heeft een enorm potentieel, maar veel beleggers beginnen er niet eens meer aan.’

Bron: Financieel Dagblad